Verbouwen in een appartement: waar de VvE over gaat en waar niet
Bij een eengezinswoning is de vraag eenvoudig: mag het van de gemeente. Bij een appartement komt daar een tweede partij bij, en die wordt stelselmatig onderschat. De Vereniging van Eigenaars gaat over meer dan mensen denken, en toestemming achteraf regelen is aanzienlijk duurder dan vooraf.
In dit artikel leest u waar de grens ligt tussen uw eigendom en dat van de vereniging, welke ingrepen vrijwel altijd langs de VvE moeten, en hoe u dat traject zo kort mogelijk houdt.
Wat van u is en wat van de vereniging
De kern zit in een onderscheid dat in de splitsingsakte staat: privégedeelte tegenover gemeenschappelijk gedeelte. Grofweg is de binnenkant van uw appartement van u, en is alles wat de constructie, de schil of de gedeelde installaties raakt van de vereniging. Uw splitsingsakte is daarin leidend, en die verschilt per complex.
| Ingreep | Meestal zelf | Meestal via de VvE |
|---|---|---|
| Keuken vervangen op dezelfde plek | Ja | |
| Badkamer vernieuwen | Ja, mits leidingen blijven | Bij verplaatsen van afvoer |
| Harde vloer leggen | Bijna altijd, in verband met geluidseisen | |
| Vloerverwarming aanleggen | Ja, vanwege vloeropbouw en leidingen | |
| Binnenmuur weghalen | Ja, zodra hij dragend is | |
| Kozijnen of glas vervangen | Ja, dat is de schil | |
| Zonwering aan de gevel | Ja, dat is het aanzicht | |
| Schilderen en stucen binnen | Ja |
Dit is de gebruikelijke verdeling. Uw eigen splitsingsakte en het huishoudelijk reglement gaan er altijd boven.
De drie die het vaakst misgaan
Harde vloeren
Vrijwel elk huishoudelijk reglement stelt eisen aan contactgeluid, meestal uitgedrukt in een isolatiewaarde. Een PVC- of tegelvloer zonder de juiste ondervloer haalt die eis niet. Dit is de meest voorkomende reden dat een VvE achteraf ingrijpt, en dan ligt uw vloer er al.
Vloerverwarming
Vloerverwarming verandert de vloeropbouw en raakt vaak leidingen die gemeenschappelijk zijn. Daarnaast speelt de vraag hoe het systeem op de gedeelde verwarmingsinstallatie wordt aangesloten. Vrijwel altijd een VvE-besluit dus.
Doorbraken
Een dragende muur is per definitie constructie, en constructie is gemeenschappelijk. Er is dan zowel een constructieberekening als een VvE-besluit nodig, en meestal ook een omgevingsvergunning. Dit is geen ingreep om achteraf recht te zetten.
Hoe u het traject kort houdt
- Lees uw splitsingsakte en het huishoudelijk reglement voordat u plannen maakt.
- Vraag het bestuur vroeg om een reactie op hoofdlijnen. Dat is geen besluit, maar het voorkomt verrassingen.
- Lever een compleet voorstel aan: wat er gebeurt, welke materialen, welke isolatiewaarde, welke tekeningen en berekeningen.
- Houd rekening met de vergadercyclus. Veel verenigingen besluiten maar een paar keer per jaar.
- Zorg dat de vastgestelde toestemming schriftelijk is en dat de voorwaarden erin staan.
Wat wij hierin doen
Wij leveren de onderbouwing die een VvE nodig heeft om ja te kunnen zeggen: een omschrijving van het werk, de opbouw van de vloer met bijbehorende isolatiewaarde, tekeningen en waar nodig een constructieberekening. In de praktijk is een aanvraag die compleet binnenkomt de helft van het werk, omdat besturen dan niet hoeven na te vragen en het niet doorschuift naar de volgende vergadering.
Veelgestelde vragen
Appartement verbouwen met een VvE erbij?
Wij maken het verbouwplan inclusief de onderbouwing die uw VvE nodig heeft: vloeropbouw, isolatiewaarden, tekeningen en waar nodig een constructieberekening. Zo hoeft uw aanvraag maar één ronde te maken.