Verbouwbudget bepalen: hoeveel houdt u achter de hand voor tegenvallers?

Vrijwel elke verbouwing die uit de hand loopt, loopt uit de hand om dezelfde reden: er was geen ruimte in het budget. Niet omdat de aannemer onbetrouwbaar was of de klant onredelijk, maar omdat het bedrag precies was afgestemd op het beste scenario.

De vraag is dus niet óf er iets tegenvalt, maar hoeveel u daarvoor apart houdt. Hieronder wat in onze praktijk realistisch is, welke tegenvallers het vaakst voorkomen, en hoe u een offerte herkent die het probleem alleen maar vooruitschuift.

Hoeveel reserve is realistisch

Type project	Reserve	Waarom
Nieuwbouw of recente woning	5 procent	Weinig verrassingen achter de wanden
Woning uit de jaren 70 tot 90	10 procent	Installaties krap, constructie voorspelbaar
Vooroorlogse woning	15 tot 20 procent	Vocht, lood, asbest en verrassend houtwerk
Woning met bekende gebreken	20 procent of meer	De omvang blijkt pas als het open ligt

Onze vuistregels op basis van uitgevoerde projecten. Bij een vaste prijs voor duidelijk omschreven werk is de reserve alleen bedoeld voor het onvoorziene deel.

De tegenvallers die het vaakst voorkomen

• Leidingwerk dat er anders bij ligt dan verwacht, waardoor er meer gehakt moet worden.
• Vocht achter tegelwerk of onder de vloer, dat pas zichtbaar is als het eruit gaat.
• Aangetast houtwerk in vloeren of kozijnen bij oudere woningen.
• Een muur die dragend blijkt terwijl er van uit werd gegaan dat hij dat niet was.
• Asbest, dat bij vooroorlogse en vroeg-naoorlogse woningen regelmatig opduikt.
• Wijzigingen die u zelf tijdens de bouw bedenkt, wat vaker gebeurt dan mensen vooraf denken.

Hoe u een te mooie offerte herkent

Een offerte die opvallend lager is dan de rest is zelden een cadeau. Meestal is er iets weggelaten, en dat komt later terug als meerwerk. Let op deze signalen:

• Posten die "in overleg" of "nader te bepalen" heten in plaats van een bedrag.
• Geen omschrijving van wat er níét in zit.
• Geen start- en opleverdatum, alleen een doorlooptijd in weken.
• Sloop en afvoer die nergens genoemd worden.
• Herstel na installatiewerk dat ontbreekt, terwijl er wel geleidingen worden aangelegd.
• Geen afspraak over hoe meerwerk wordt vastgesteld en goedgekeurd.

Hoe wij het regelen

Wij werken met een vaste prijs voor het afgesproken werk, inclusief sloop, afvoer en herstel, met een start- en opleverdatum. Meerwerk ontstaat alleen als u zelf iets wijzigt of als er een verborgen gebrek opduikt. In beide gevallen krijgt u eerst een prijsopgave en beslist u of we doorgaan.

Wat wij niet doen is stilzwijgend doorwerken en achteraf verrekenen. Dat is de belangrijkste reden dat verbouwingen uit de hand lopen, en het is volledig te vermijden met één afspraak vooraf.

Meer over de kostenkant leest u in ons artikel over wat een totaalrenovatie per m² kost, of reken uw eigen situatie door met de kostencalculator.

Veelgestelde vragen